近年來中國在線零售市場的興起和蓬勃不僅影響和改變了傳統(tǒng)零售市場格局，帶動了第三方物流的發(fā)展，更對中國現(xiàn)代物流設施市場產(chǎn)生著重大和深遠的影響。
中國現(xiàn)代物流市場現(xiàn)狀
中國的物流設施在設立之初主要是為滿足出口和制造業(yè)倉儲的需要。隨著國內(nèi)個人消費增長、零售市場成熟及電子商務的不斷蓬勃發(fā)展，零售行業(yè)對物流設施尤其是高標準倉儲的需求近年來增長迅速。盡管中國目前已具有相當?shù)奈锪鱾}儲存量，但國內(nèi)高標準倉儲設施的體量仍相對有限。需求方面，受近年電子商務發(fā)展迅速及第三方物流需求增長等因素帶動，高標準倉儲物業(yè)的租賃及定制需求持續(xù)旺盛，近年中國物流地產(chǎn)市場持續(xù)向好.
盡管個別港口城市曾因受外貿(mào)收縮影響出現(xiàn)短暫的租金下滑，但是全國整體優(yōu)質(zhì)倉儲物業(yè)的平均租金已連續(xù)18個季度上漲。與相對供應過剩、競爭加劇的寫字樓及商鋪市場，以及擁有大量新增供應且受政策管控的住宅相比，物流地產(chǎn)回報較高且發(fā)展前景廣闊，正日益成為中國物業(yè)市場的投資熱點。
電子商務整體物流倉儲租賃需求仍將繼續(xù)增加
電子商務是電商時代下中國現(xiàn)代物流設施市場最重要的兩個需求來源之一，而在線零售行業(yè)的不斷成熟正令電商在是否自營物流的策略選擇上逐漸產(chǎn)生分化。
一方面自建物流已具備規(guī)模效應的中國大型電商將繼續(xù)堅持其自建自營策略，從而削弱電商對公共型現(xiàn)代物流倉儲設施的租賃需求。大型電商的部分自建物流到全方位布點全面自營物流，進而發(fā)展到當前個別已規(guī)模初具的大型電子商務企業(yè)開始嘗試向第三方開放物流平臺。自營物流在電商的發(fā)展過程中已從最初單純的完善自身配套、保障用戶體驗逐漸上升到更高的戰(zhàn)略意義，開始朝亞馬遜美國的經(jīng)典之路進發(fā)：即依靠規(guī)模效應提升用戶黏性、提供大數(shù)據(jù)等增值服務并將其打造為可持續(xù)發(fā)展的新的利潤增長點。
另一方面自營物流越來越高的進入壁壘令多數(shù)電子商務企業(yè)，尤其是中小規(guī)模電子商務企業(yè)對社會化的專業(yè)第三方物流的依存度不斷提升，從而不斷提升公共型物流倉儲的租賃需求。專業(yè)物流開發(fā)商及其他意圖進入現(xiàn)代物流設施供應的企業(yè)不僅面臨著現(xiàn)有大型電商自營物流先發(fā)優(yōu)勢產(chǎn)生的阻礙，更需要克服土地資源日益稀缺、拿地難度日益增加、開發(fā)運營所需資金及學習成本高企、中央和地方政府對物流土地開發(fā)的政策傾向出現(xiàn)分化等一系列障礙。此外，傳統(tǒng)零售商向多渠道及全渠道方向的變革亦將導致其物流需求發(fā)生結構性轉(zhuǎn)變，從而產(chǎn)生新的社會化物流需求。
民營第三方物流將成為中國現(xiàn)代物流市場發(fā)展新動力
跨國物流企業(yè)在中國繼續(xù)延續(xù)輕資產(chǎn)加專業(yè)化服務的策略，一直是現(xiàn)代物流倉儲的重要租賃來源。而近年來中國在線零售市場的快速發(fā)展不僅令電商對現(xiàn)代物流倉儲設施的直接需求不斷增加，亦透過其與第三方物流市場聯(lián)動發(fā)展的傳導作用間接推升了民營物流行業(yè)對現(xiàn)代倉儲的需求。在物流市場的倉儲需求中，又尤以零擔快運和快遞包裹這兩種在線零售活動中最常涉及到的物流種類的需求增長最為突出。
受零售行業(yè)發(fā)展和其他需求來源的推動，中國物流行業(yè)的市場規(guī)模將不斷擴張。而隨著成熟度的提升，行業(yè)發(fā)展縱向定將日趨精細化、專業(yè)化及多元化，逆向物流、冷鏈物流等將成為物流倉儲新的發(fā)展議題；橫向則呈現(xiàn)從單一業(yè)務向綜合物流方向發(fā)展的趨勢，中國民營零擔行業(yè)及快遞行業(yè)或?qū)⒊霈F(xiàn)相互滲透。例如以零擔業(yè)務為主的德邦物流已于2013年底宣布進軍快遞業(yè)務。而以快遞業(yè)務起家的順豐速運近日開始涉足零擔業(yè)務。
